Najem okazjonalny krok po kroku – jak bezpiecznie wynająć mieszkanie

Dla wielu właścicieli nieruchomości decyzja o wynajęciu mieszkania wiąże się z obawą przed tzw. „trudnymi lokatorami” czyli osobami, które po wygaśnięciu lub wypowiedzeniu umowy odmawiają opuszczenia lokalu, zwłaszcza, że polskie przepisy dotyczące ochrony praw lokatorów często stawiają wynajmujących w trudnej i długotrwałej sytuacji procesowej.

Z pomocą przychodzi instytucja najmu okazjonalnego – uregulowanego w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku, o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j.Dz.U. z 2023 r. poz. 725), przepisy rozdziału 2a, od art. 19a do art. 19e, dalej także OchrLokU, która wzmocniła ochronę interesów właścicieli mieszkań.

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj najmu lokalu mieszkalnego, zawierany na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Z tej formy najmu może skorzystać właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Najważniejszym elementem konstrukcyjnym najmu okazjonalnego jest rezygnacja z klasycznej, długotrwałej ścieżki sądowej na rzecz natychmiastowej egzekucji obowiązków wynikających z umowy. Zgodnie z wymogami ustawowymi, najemca zobowiązany jest do złożenia przed notariuszem oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Najemca wprost oświadcza w nim, że w przypadku wystąpienia przesłanek do opróżnienia lokalu poprzez wygaśnięcie czy rozwiązanie umowy, dobrowolnie podda się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. Posiadanie aktu notarialnego – oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji eliminuje konieczność wytaczania powództwa o eksmisję przed sądem powszechnym. Właściciel, po doręczeniu najemcy stosownego żądania opróżnienia lokalu (musi być ono sporządzone w formie pisemnej, z podpisem notarialnie poświadczonym), udaje się bezpośrednio do sądu celem nadania aktowi notarialnemu tzw. klauzuli wykonalności, a następnie po uzyskaniu takowej klauzuli z dokumentami udaje się do komornika. Skraca to znacznie drogę do odzyskania lokalu z uwagi na fakt, iż eksmisja następuje do lokalu, który najemca wskazał w obligatoryjnym załączniku do umowy a nie jak w przypadku zwykłej umowy najmu do lokalu socjalnego zapewnionego przez gminę.

Kolejność postępowania – krok po kroku

1. Zawarcie przez wynajmującego i najemcę umowy najmu okazjonalnego. Ustawa wymaga dla jej ważności zwykłej formy pisemnej. Klienci często korzystają z ogólnodostępnych w internecie wzorów samej umowy jak i obowiązkowych do niej załączników, ale jeśli chcemy by nasze prawa i obowiązki były jak najlepiej zabezpieczone warto poprosić o pomoc w przygotowaniu takiej umowy bądź skonsultować jej treść z profesjonalistą – adwokatem lub radcą prawnym.
2. Przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego najemca winien także dostarczyć wynajmującemu wymagane przepisami załączniki do umowy najmu okazjonalnego, to jest:
   1. Wskazanie przez najemcę innego lokalu (może to być to oczywiście też budynek mieszkalny) w którym on (a także osoby z najemcą zamieszkujące w wynajmowanym lokalu) będą mogli zamieszkać w przypadku konieczności opuszczenia wynajmowanego mieszkania;
   2. Oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do wskazanego wyżej lokalu (nieruchomości) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim najemcy (oraz osób z nim zamieszkujących); co do zasady oświadczenie takiej osoby nie wymaga wizyty u notariusza, aczkolwiek wynajmujący ma prawo zażądać, aby podpis osoby składającej oświadczenie został notarialnie poświadczony.
3. Wizyta w kancelarii notarialnej celem złożenia przez najemcę oświadczenia o poddaniu egzekucji; oświadczenie o poddaniu egzekucji również jest załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego lecz od początku do końca sporządzane jest przez notariusza, w formie aktu notarialnego, na podstawie podpisanej wcześniej przez wynajmującego i najemcę umowy najmu okazjonalnego. Co istotne u notariusza obowiązkowa jest obecność jedynie najemcy, z ważnym dokumentem tożsamości oraz podpisaną przez obie strony umową najmu okazjonalnego.
4. Wydanie lokalu najemcy – po dostarczeniu przez najemcę wszystkich wymaganych przepisami a wskazanych wyżej załączników. Uwaga. Wydanie lokalu najemcy przed dostarczeniem przez niego powyższych dokumentów – jeśli trafi się na nieuczciwego, najemcę który w ogóle zaniecha ich dostarczenia – może oznaczać dla wynajmującego kłopoty; gdyby bowiem taki najemca następnie nie chciał opuścić lokalu, wynajmujący nie będzie mógł skorzystać z ułatwionego trybu „pozbycia się” najemcy jaki daje instytucja najmu okazjonalnego; pozostanie mu jedynie tradycyjna, często długotrwała, droga sądowa.

Przy przekazywaniu kluczy warto także sporządzić szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy, ze wskazaniem jakie rzeczy pozostają w lokalu do dyspozycji najemcy a także w jakim stanie technicznym lokal się znajduje. Zdarza się, że klienci do umowy najmu dołączają w tym celu dokumentację zdjęciową a nawet film.

5. Zgłoszenie przez wynajmującego faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego. Jest to element obowiązkowy dla wynajmującego. W razie niezgłoszenia przez wynajmującego umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego umowa taka nie będzie podlegała przepisom o najmie okazjonalnym, za to będą do niej stosowane pozostałe przepisy ustawy OchrLokU, z wyłączeniem rozdziału 2a, co – mówiąc w największym uproszczeniu – spowoduje konieczność uzyskania przez wynajmującego wyroku eksmisyjnego na drodze sądowej, a nadto najemcy przysługiwać będzie prawo do tymczasowego pomieszczenia. Właściciel lokalu ma obowiązek zgłosić umowę naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego ze względu na swoje miejsce zamieszkania w maksymalnym terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Co do zabezpieczenia roszczeń finansowych wynajmującego warto też wspomnieć, że zgodnie z ustawą zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu (koszty postępowania sądowego o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji, koszty przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego przez komornika oraz wydatki poniesione podczas wykonywania eksmisji, np. na przewiezienie rzeczy najemcy do lokalu zastępczego). Wysokość kaucji jest ustalana umownie przez strony natomiast nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu przez właściciela należności z tytułu niezapłaconego czynszu najmu oraz pozostałych kosztów związanych z egzekucją obowiązku opróżnienia lokalu

Instytucja najmu okazjonalnego stanowi w pełni legalny, wysoce sformalizowany, a zarazem skuteczny instrument ochrony praw własności wynajmującego. Prawidłowo sporządzona dokumentacja, w tym akt notarialny zawierający oświadczenie o poddaniu egzekucji wraz z załącznikami, pozwala na zminimalizowanie ryzyka prawnego związanego z bezumownym zajmowaniem lokalu.